“拿地人”无地可拿 房企投资无奈推迟

本篇文章2364字，读完约6分钟

《时代周刊》记者蔡颖

受新冠肺炎肺炎疫情影响，土地市场被迫按下“暂停按钮”。自1月底以来，各城市陆续发布土地交易延期公告，房企投资节奏也相继调整。

“受疫情影响，房企销售业绩受到影响，投资周期普遍推迟，企业面临更大压力。”2月28日，张玲，一个投资前50家房屋公司扩建(房屋项目前期征地)的人，告诉《时代周刊》记者。

随着复工的到来，许多城市相继出台了新的土地政策来应对疫情的影响，一些城市明确表示土地资金可以申请延期或分期支付。

虽然今年到目前为止，张玲的区域公司还没有得到一块土地，但张玲一直处于忙碌状态。

“自2月10日复工以来，工作已崭露头角。除了土地项目的收尾工作外，我还要参加材料会议，沟通和设计推广项目的图纸，实时监控土地市场的动态。”张玲说。

在张玲的忙碌背后，已经冻结了很长时间的土地市场，随着复工的浪潮逐渐开始部分“解冻”。

据中原地产研究中心统计，疫情发生后，2月份单个地块超过10亿元的病例有46例，主要分布在北京等城市。在1月和2月的全国热土城市市场上，50个大城市1月和2月的土地销售总额为5180亿元，同比增长4.1%。

土壤拍频延迟

李进(化名)是中国南方一家国有房地产公司投资推广部门的负责人。受疫情影响，李进带领的团队仍专注于初步项目研究和年度投资计划。

“合作和扩展工作经常需要外部沟通，现在它不能出去。因此，我们部门大多数人的工作是做初步的数据整理研究，如项目研究、计算和评估。”2月28日，李进告诉《时代周刊》记者。

李进的华南区域公司刚刚在全集团成立，但总部公司一直对其寄予厚望。这意味着，李进需要争取更多的投资额度，在征地方面要更加精确。

2020年，李进所在区域未参与任何公开招标、拍卖和挂牌活动，主要原因是拟进行的城市土壤拍卖日期一再推迟。

李进对目前的形势非常担忧。“几年前，我们还在为2月11日在深圳举行的住宅用地拍卖做准备，但由于疫情，拍卖时间被延长至2月20日，然后又延长至3月3日。”

土地出让日期的一再推迟使得李进所在地区的投资周期不得不推迟。

“整个投资时间已经推迟了20多天，这将对项目的建设周期产生一定的影响，不过幸好时间不长。施工现场开工后，可加快工程进度，以弥补时差。”李进说道。

除了李进所在的城市，目前泉州、成都等城市也将土地出让推迟至3月。然而，投资周期的推迟使一些高周转率的住房企业的"同一年拿地卖地"模式受到了考验。

“通常我们都希望在第一季度土地市场有所收获，这样到第三和第四季度，项目就能顺利开工。”2月29日，广州一家房地产企业的一位投资者告诉《时代周刊》记者，“但目前市场上的可用土地有限。我们估计第一季度很难完成相应的征地任务，这可能会对今年的销售产生一些影响。支付周期也将进一步延长。”

相比之下，尽管张玲没有得到土地，但他相对不那么焦虑。

“我们的定位是中高端高端市场。公司的土地收购节点和策略不是很严密。即使第一季度没有征地，对全年的影响也很小。”张玲透露:“我们部门已经挑选了一些合适的土地，正等着政府来批，但最早也要从第二季度开始。”

在李进看来，下半年企业将面临更大的压力。如果政府赶不上政策波动而不推地，企业的压力会更大。

寻找便宜货的机会很难

面对上述房企的压力，地方政府也在积极采取行动。

据《时代周刊》记者不完全统计，截至2020年3月1日，福州、衡阳、海南、青岛、河南、苏州等全国近20个省市相继出台了相关土地出让减免政策。

就具体内容而言，主要集中在四个方面:调整土地出让方式或时间节点、延期或分期缴纳土地出让金、允许无违约责任延期建设和竣工时间、允许先用地。

以苏州市为例，相关部门已提出对超出市场指导价的报价规则进行调整，如果报价规则超出市场指导价，将不再统一要求项目在工程结构封顶后申请预售许可。2月24日，11个家庭中的10个被取消，土地转让条件被放宽。

受此影响，一些城市的土地市场开始回暖。

李进告诉记者，他的团队也在计算最近地方政府出台的优惠政策。他们发现有些措施实用性相对较差。

“例如，在疫情期间，一些人才房、拆迁房和经济适用房由房企向政府提供，可以延期，但政府没有说明将延期多长时间。此外，广州花都的“拿地领证”要求房管公司在拿地前做大量的前期调整并提交计划，这将耗费我们大量的精力。如果土地最终没有被拍摄，先前的工作将被支付。迷路了。”李进举了一个例子。

在李进看来，最重要的是允许土地出让金延期或分期支付。一方面，它可以缓解企业的财务压力；另一方面，它也可以减少由流行病造成的房屋企业的利息损失。它以前对很多征地企业都有很大的影响。

尽管优惠政策频频出台，但李进承认，政策只是起到了辅助作用，土地本身的价值迫使他做出投资决定。在当地的拍卖市场，很难找到逢低买入的机会，因为一些房地产企业正在激烈地抢购。

中原地产研究中心的一组数据证实了李进的判断。在2月份售出的46块单块土地中，只有12块土地以底价售出，占26%，27块土地的溢价超过10%，占59%。

同时，李进发现，活跃在土地市场的企业大多属于中央企业和国有企业，融资成本相对较低，以前扩张速度不是特别快。

3月1日，中原地产首席分析师张大伟向《时代周刊》记者指出，最近全国土地市场由国有企业主导，而民营企业占用的土地很少，这一问题在北京也存在。其中大部分是国有企业财团收购的土地。相对而言，国有企业的资金压力较小。

“少数私人住房企业也活跃在土地市场，主要是因为它们追求业绩。它们的投资周期相对较短，需要在每个阶段完成相应的任务。”张玲向《时代周刊》记者补充道。

尽管土地市场逐步恢复，张玲仍然对征地保持谨慎态度。

“呆在屋里的语气没有变。我对未来的期望仍然保守。我们不怕风险，但希望用有限的资金获得最好的土地资源。”张玲说。