初步迹象表明，资本从亚洲流向欧洲和美国

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国际房地产顾问第一太平戴维斯(Savills)最近发布了一份全球写字楼收益概览。主要判断如下:

首先，总体而言，由于大量资本涌入房地产市场寻求投资机会，可投资资产有限，国际信贷环境良好，亚太地区房地产资本化率近年来大幅下降。去年，世界主要城市中央商务区甲级写字楼的市场收益率(净账面租金除以物业资本价值)在香港和东京最低，分别为3.11%和3.95%；最高的两个城市是旧金山和悉尼，分别为6.97%和6.62%。与此同时，有初步迹象表明，资本流动已经逆转，流出亚洲的资本主要转移到欧洲和美国，因为当地市场的复苏越来越明显。去年，约224亿美元流入亚太地区，而同期有374亿美元流出，主要流向欧洲和美国。投资目的地也从最初的一线城市转变为边缘城市或二线城市。

第二，在亚太市场，资本化率是相当不同的。东京、大阪、悉尼和墨尔本等城市继续吸引大量投资需求；在中国，投资吸引力明显减弱，原因是收益率严重受压，许多行业建设过度，经济增长低于预期。由于缺乏合适价格的资产，该行预计2015年亚太地区的总投资仍将有限。

第三，在欧洲市场，报告估计，去年当地房地产投资总额约为1750亿欧元，同比增长20%，比过去八年的平均水平高出28%。也有明确的迹象表明，随着经济环境和房地产市场复苏前景越来越明朗，投资者开始关注增值市场和投机市场。该行估计，去年底欧洲中央商务区高品质写字楼的平均收益率可能达到5%，比2013年底低41个基点。同期，非中央商务区优质写字楼的平均收益率为6.5%，同比下降30个基点。欧洲写字楼租赁市场已全面复苏，吸纳稳定，新项目不多，共同推动了高品质项目的租金上涨。

第四，在美国市场，美国经济今年正在走强，波士顿、曼哈顿、华盛顿、洛杉矶和旧金山等门户城市的房地产价格两年多前开始上涨，房价已经回升，甚至超过了2006-07年的最高水平。跨境投资使得对美国公共机构财产的竞争持续升级。加拿大、德国、中国和韩国的投资基金不仅追求回报率，还看中美国办公资产的安全性和稳定性。在过去的12个月里，香港和中国大陆的投资者已经完成了对美国20栋办公楼的收购，交易总额达到34亿美元。海外资本流入在2015年可能会继续。