2019年物管行业集中度进一度提升，第三方物管破局困难重重

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在刚刚披露的2019年财务报告中，上市的物业管理公司取得了辉煌的业绩，营业收入同比增长45.84%，净利润同比增长47.2%，与房地产开发领域求生存形成鲜明对比。

这似乎并没有超出资本的预期。2019年年中，物管上市公司无疑是最炙手可热的宠儿，该行业整体表现上升了50%，这意味着它们在资本市场赢得了最大的青睐。

然而，在资本的取舍中，一些上市的物管企业仍然受到冷遇。这背后所反映的是，房地产物业管理企业正在疯狂扩张，而传统的第三方物业管理企业正面临着两难境地。

企业空影响力负责人

从依赖房地产开发到资本宠儿，近年来，物业管理行业的地位不断被颠覆。2019年，在恒生指数年涨幅仅为9.41%的背景下，21只在香港上市的内地地产股同期整体涨幅接近50%，成为当年最大赢家之一。与此同时，在HKEx上市的物管企业数量全年达到8家。

正如新城悦服务(香港:01755)所说，这是物业管理行业的最佳时机。根据2019年年报数据，上市物业管理行业没有达到资本和时代的预期。

2019年，香港联交所上市的21家物业管理公司实现营业收入同比增长，总收入523.39亿元，同比增长45.84%；归属于母公司的净利润总额同比增长47.2%，达到67.36亿元。

在收入和利润大幅增长的背后，截至2019年底，21家上市物业管理企业的总管理面积为19.76亿平方米，同比增长30.79%。其中保利地产(香港:06049)、碧桂园服务及雅人寿服务(香港:03319)均新增管理面积约9500万平方米。

智言咨询的数据显示，2019年中国物业管理行业的管理面积为233.3亿平方米，同比仅增长6.72%。显然，作为行业的先行者，上市的物管企业一直保持着比行业高得多的增长率，这带来了行业集中度的进一步提高。

然而，在张博看来，物业管理行业的分化是一个大趋势。一方面，随着管理领域的不断扩大，大型品牌物业与其他物业公司的规模差距将逐渐拉大；另一方面，公众会更加关注物业公司，特别是经过今年的疫情考验后，物业公司之间的服务水平将进一步扩大，未来高质量的物业管理公司不仅重视规模，而且在物业服务能力上形成领先优势。

第三方物业管理企业扩张的困境

在每个竞争的大时代，都有一个残酷的资本选择，即使是对心爱的人。

截至4月10日，物业管理第一个色彩生命的总市值为43.12亿元，而管理区域稍差的碧桂园服务的总市值成功突破800亿元大关，达到803.13亿元；无独有偶，永胜人寿(HK: 01995)和老物业管理公司(HK: 01538)的管理面积、收入甚至毛利都处于同一水平，两者的最新市值分别为135.24亿元和4.01亿元，差距超过30倍。

显然，在资本的眼里，即使是同行业同规模的企业也是有区别的。一些私人投资者向蓝鲸地产表示，在以规模为核心的物业管理行业，关联品牌的优势、丰富的资源和稳定的交付区域使具有房地产背景的物业管理公司具有更高的可预测性，这是业绩严重依赖并购的第三方物业管理公司所不具备的。

例如，截至2019年底，中奥家居合同总面积为7200万平方米，同比增长2.2%；同期，徐汇集团依托永胜人寿，合同建筑面积约1.11亿平方米，增长4749.9万平方米，增长67%。

对此，有观点认为，一方面，依赖房地产集团的房地产企业将牢牢把握关联方开发的房地产项目，使得独立的三方房地产企业难以介入；另一方面，这些企业继承了房地产集团的品牌效应，在合适的时间、合适的地点进行市场扩张和并购。

事实上，面对自然弱势，更多依赖第三方扩张的物业管理企业也在试图做出调整。例如，在业绩发布会上，首席执行官黄伟也表示，我们已经将专注于互联网的逻辑转变为线下服务和在线创新相结合的逻辑。

然而，随着多渠道资本的快速席卷，未来发展的优质资源无疑会越来越少，第三方物业管理公司的扩张将越来越困难。

在这方面，张博建议，一方面，他们需要在加强基础服务水平的同时进行差异化竞争，包括突出他们在智能服务、智能社区服务和个性化安全方面的服务优势；另一方面，也可以细化服务目标，创建专属服务名片。例如，除了普通住宅的物业服务之外，它还可以专注于高端服务式公寓、商业物业，如办公室或购物中心、白领或蓝领公寓等。

在辉煌的2019年之后，2020年也不是普通的一年。今年，在忽略了资产和资本宠儿之后，物业管理行业也获得了一个众所周知的新标签，作为防范疫情的最后一道防线，其关注点被提到了空.在新的阶段和新的使命下，不知道物业管理行业将迎来什么样的新变化，谁将负责大起大落。