旭辉控股土储货值近万亿元 “三级管控”放权一线模式确立

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“从目前的整体市场来看，预计年销售额将比2019年下降7%-10%。住房企业销售增速低于2019年，行业现金流紧张，破产中小企业数量增加，集中度提高，并购机会增加。”3月27日，在徐汇控股2019年业绩发布会上，徐汇控股董事长林忠表示，在疫情形势下，市场将保持稳定，不会出现大起大落。预计一、二、三线城市的市场表现将好于三、四线城市，下半年将好于上半年。

“面对2020年的市场，徐汇控股将专注于确保现金流安全、开源节流、提高运营效率、加快区域整合、打造组织活力引擎。”林忠表示，2020年，徐汇控股有信心实现2300亿元的合同销售目标。同时，我们要围绕主业，打造核心竞争力，坚持高质量的发展道路。

今年销售额达到3800亿元

根据财务报告数据，截至2019年底，徐汇控股确认营业收入同比增长29%，达到547.66亿元；归属于母公司股东的核心净利润69.03亿元，同比增长24.7%；调整后的毛利率为30%，核心净利润为12.6%。

"利润基本符合2019年初的规划和市场预期."徐汇控股总裁蓝鸿震表示，徐汇内部有一句话，“不劳而获是流氓行为。”有鉴于此，2019年，徐汇控股坚持“以收定支、开源节流”的原则，当年签约回报率达到92%。

对2020年实现2300亿元销售目标的信心是，当年的可销售价值将达到3800亿元，其中89%将位于不断引进人口的一、二线城市。截至2月底，徐汇集团总土地储备面积约为6540万平方米，相应价值为9880亿元，近1万亿元，其中一线、二线和准二线城市占87%。

过去一年，徐汇控股通过合作并购、旧城改造、商业用地收购等多种方式收购了33%的土地储备，包括总建筑面积27万平方米的成都新都区商住项目、价值340多亿元的太原一、二级联动项目、建筑面积45万平方米的石家庄长安核心区项目、与大湾区房企战略合作收购的深圳平山项目。

“面对当前市场，房企应保持适当合理的土地储备规模，以满足公司未来2 -3年的发展需求。”蓝鸿震表示，徐汇控股未来将继续加大多元化土地收购力度。从中期和长期来看，通过非公开市场获得的土地比例预计将继续增加。此外，2019年新增土地储备权的比例将提高到65%，今年可能达到70%，未来出售权的比例将进一步提高。

手头的现金足够支付短期债务

在财务方面，“稳定和长期”一直是徐汇控股财务管理的标签，这一传统将延续到2019年。

截至2019年底，徐汇控股的净负债率为68.5%，较2019年年中下降1个百分点；加权平均融资成本为6%。截至2019年底，徐汇控股的现金存量为576亿元，一年内到期的短期债务仅占20.4%。随着今年的债务重组，有望将其降至15%；现金与短期债务的比率是2.7倍，这有足够的金融灵活性来应对今年的市场波动。

“受疫情影响，房企发展模式将发生变化，更加注重现金流安全和财务稳定。”林忠表示，在融资方面，预计房地产融资将适度紧张，国内融资成本将降低，徐汇将努力将融资成本控制在6%以内。

“自今年年初以来，徐汇控股已经以较低的利率完成了几笔融资。我相信年内的平均融资成本预计会进一步下降。”徐汇控股首席财务官杨欣表示，徐汇控股将继续遵循国家“去杠杆化、减债化”的要求，积极行动，严格控制债务规模和资本成本，不断优化债务结构，为企业发展“筑高墙、积粮”。

建立“三级管控”，分散一线

房地产行业日益呈现出“制造业回报”的趋势，这是徐汇控股管理层多次提出的。它认为这种回报的核心是追求运营质量和效率。

目前，徐汇已经建立了“大平台+小集团+项目集群”的“三级管控”模式。由于区域深度培育带来的管理效率的提高，徐汇控股2019年的人均股权合同额同比增长25%，人均核心利润增长20%。通过全面授权前线，2019年，区域向集团提交的审批同比下降63%，整个集团的审批流程平均持续时间同比下降51%。

“我希望将指挥中心移至地区一级，总部将专注于财务和战略方面。”林峰说道。

“这个小组的总体思路是让能听到炮火声的人指挥战斗，并越来越多地授权给前线，指挥下沉后效率会提高。徐汇发展到今天。要想变得更大、更强，就必须实行小组制。”徐汇集团高级副总裁、江苏区域集团总裁王奉友表示，集团拥有完整的授权体系，不同地区的授权权限不同，今年表现不佳的地区可能会被合并。

“2020年，徐汇控股将加快组织变革和人才发展，加快区域一体化和业务下沉，授权、授权和激活组织和人才。”林忠表示，在瞬息万变的市场中，徐汇控股需要一种快速裂变和协同增效的文化，以经营效率为导向，坚持高质量的发展模式，实现持续、稳定、优质的增长。