世茂少主的张扬大佬梦
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编者按:
房地产是一个充满宣传的行业,而“无房炒楼”的政策规定,呼应了“安得有数千栋楼”的古老期待;
房地产是资本密集型产业,沉淀了大量的国家财富和金融资产,也是财政收入的主要来源之一。
房地产是一个高度市场化的行业,从密集的并购到激烈的竞争销售,在市场中寻求利润。
房地产企业作为房地产行业的主力军,是上述利益相关者的中心。当然,它们也是资本潮中罕见的“聪明钱”。
在房企年报季,“棱镜”推出了一系列“房企抢考”,不仅限于解读商业数据,还着眼于这些“聪明钱”如何应对定期考试。
这是关于世茂的第四篇文章。
小孩子老了。
许世坛,过去曾在徐荣茂身边工作过,现在是世茂地产(0813.hk)的副董事长、总裁和实际交易员。在房地产行业工作多年后,许世坛已经变成了一个古老的江湖。2019年,他如雷贯耳,风头几乎和融创的孙宏斌平起平坐,赢得了“并购小超人”的称号。
“今年可以出售的资源太多了,不可能少于3000亿元...去年,土地投资超过1000亿元,今年也是这个数字。”这些数字,在谨慎的人看来是相当“大胆”的,来自许世坛的口中。
2019年,世茂再次进入房地产企业一品堂十强。许世坛显然对并购上瘾了,今年还会继续拍摄。"项目、资产包或公司对公司的级别,视情况而定."
徐师傅的剑将继续出鞘。
向新城市王孝松宣战
3月30日,世茂地产业绩发布会比预定时间晚了一分钟,因为2019年业绩报告只是在下午4: 31才上线。
在业绩公布的同时,世茂地产的另一份公告显示,公司名称已改为“世茂集团控股”。
的确,世茂地产的“篮子”里已经装满了商业、娱乐、地产、酒店等许多“杂货”,而房地产仍然是“篮子”里的“主菜”。
财务报告显示,2019年世茂地产营业额为1115.17亿元,同比增长30.4%。其中,物业销售收入为1052.9亿元,占营业额的94.4%。
世茂地产实现利润总额341.31亿元,同比增长26.6%,毛利率30.6%;全年核心业务净利润153.25亿元,同比增长30.6%;本年度,股东应占核心业务净利润104.78亿元,同比增长22.5%,股东应占核心业务净利润占比14.1%。
股东关心财务数据,但他们也关注销售业绩。2019年,世茂地产实现合同金额2600.66亿元,同比增长47.6%;承包面积1465.6万平方米,同比增长37.1%;年回报率为1950亿元。
近50%的销售额增幅远远高于行业平均水平,这使得世茂重新跻身前十,排名第九。龙湖集团的销售额在2019年增长了20%,被世茂挤出了前十名。
许世坛毫不掩饰他的规模野心。
半年前,在发布2019年业绩报告的新闻发布会上,他表示:“世茂没有承受进入前10名的压力,但最终情况仍取决于市场。”如果总市场(房地产)约为15万亿元人民币,世茂出售250。超过1亿元是可以的,这个数字是动态的。”
他一变声,就改变了语调。“但我们的目标是超过行业平均水平。无论如何,我们只是想取得进展,也就是说,超过同样的水平。”
2019年,世茂的销售增长率达到了目标。展望2020年,许世坛的语气也很张扬:“世茂希望快速增长,而且增长速度要大于行业前10名和前20名的平均增长率。”
言下之意是,他必须超越新城控股(601,155,咨询股)(2708亿元)。
世茂今年的销售目标是3000亿元,而排名第八的新城将其销售目标降低到2500亿元。许世坛和王孝松都是房屋企业的小业主,他们对规模的渴望差距相当于500亿元的目标差距。
许世坛的信心来自商品的价值。
截至2019年底,世茂的土地储备价值为5000亿元。世茂2019年去污率为65%,2020年去污率目标在60%以上。他觉得“不可能卖出3000亿元。”
2020年第一季度,受疫情影响,世茂的销售额大幅下降。然而,许世坛认为世茂3月份的销售额可以超过200亿元,同比略有上升。在第一季度,由于1月和2月销售不佳,整体下降不到10%。“第二季度会好一些,主要增长将取决于下半年。”
大部分价值取决于并购
追逐风和月亮是没有仁慈可言的。世茂的大部分价值来自并购。
2019年,世茂新增土地储备3092万平方米,占总土地储备7679万平方米的近一半。这些新的土地储备为世茂带来了5000亿元的价值,其中67%来自并购。
2019年,该公告显示世茂宣布了近20项收购,相当于平均20多天内完成一项收购。
许世坛表示,由于a股披露规定的限制,世茂在M&A的大规模项目需要公告,“仍有一些并购尚未公告”。这样,并购的实际数量就更多了。
太和、悦泰等房地产企业的大量项目已经被世茂吃掉。2020年初,世茂成为“狮子口”,接管了傅生集团几乎所有的资产,包括房地产、地产和建筑,然后“肢解和重装”。
许世坛谈到了自己的并购:第一,要安全;第二个很快。“人们已经开发了一半。我们将很快购买和出售它。例如,如果我们在第一和第二季度购买,我们可以在第三季度出售该建筑”;第三,它应该具有成本效益。“我们要求并购目标的税后利润达到10-12个百分点,毛利接近30%”。
从表面上看,《世茂》表明,吃饭要一个一个地吃,路要一步一步地平静,但实际上,通过傅生组织结构的调整,世茂的“不耐烦”可以看得最清楚。
1月13日,世茂傅生合作会议召开。四天后,福建傅生和福建刘健的高管易手,徐友农、艺鹭等世茂将领接替了潘伟明等人。
潘伟明的儿子潘浩然仍是傅生国际的董事长,但很多人离开了管理层。
3月12日,傅生集团上市公司傅生国际宣布三名执行董事辞职:潘军刚,创始人潘伟明之兄;吴,潘伟明妻子的嫂子;和傅生商业集团总裁吴洋。
3月24日,傅生国际发布了利润预警,其2019年利润从2018年的5亿英镑降至1.1亿至1.4亿英镑。
在世茂3月30日的业绩会议上,许世坛表示,目前与傅生的许多合作正在稳步推进,世茂将逐一进行详细的尽职调查。世茂地产执行董事唐飞补充称,目前世茂的前提是协助傅生恢复生产。
两家公司的合作平台世茂傅生的土地储备价值超过1200亿元,2020年的销售目标约为300亿元。“具体来说,我们将从具有巨大市场潜力的地区开始销售,包括郑州、长沙、大湾区等地。第一批将与3至5个项目合作。”煮汤意味着。
2019年,世茂拿出1000多亿元人民币用于并购。“(2020年)目标销售额3000亿元,按照80%的股权比例,世茂可占2400亿元。”许世坛表示,很大一部分销售额来自并购。"按50%的销售额计算,土地投资基金约为1200亿元人民币."
算盘打得很精明
动荡的土地收购市场背后是一场资本盛宴。世茂的财政资源和债务结构能支撑它继续疯狂吗?
许世坛认为没有问题:“我们都是股权并购,不是100%(持股),其中很多只占51%的股份,并且可以被控制和合并。像泰和和悦泰这样的项目很多,这占用了少量的资金。另一方不想被吞噬。”
例如,世茂没有为像傅生这样的巨无霸资产提供太多“真钱”。
许世坛表示,世茂仍负责傅生,专注于品牌出口和代理建设,全面清理资产和债务,只有在遇到好项目后才能转换股份(投资股票)。
世茂的资金将在转换股份时真正消耗掉。但是,对于世茂已经梳理得像炉排一样的项目,可以选择的项目可以立即套现出售,便于世茂提取资金。
业绩报告显示,世茂的资产负债表和债务结构在2019年没有恶化。
就负债而言,截至2019年底,世茂的计息贷款总额为1265.55亿元,同比增长16%;短期借款约占29.1%,长期借款约占70.9%;账面现金约596.23亿元,银行等金融机构未动用融资金额约500亿元;净负债率约为59.7%,略高于2018年。
当全国各地的售楼处迎来客人,建筑工地上响起熟悉的电钻声时,一些热门城市的土地市场已经如火如荼。许世坛口头上说:“太热的时候不要吃。”。
事实上,在2020年第一季度,世茂在公开市场上的土地收购溢价并不低。
2月19日,世茂以45%的溢价获得金华义乌市15.36亿元的商住用地;2月27日,世茂以12.02亿元赢得温州瓯江浅滩商住用地,地价为30%,达到该地块土地出让的地价上限;2月28日,世茂金河财团以56%的溢价赢得福建宁德商住区。
除了高价收购土地,许世坛还在等待并购的机会。“今年会有更多的机会,因为大型房企的流动性是充足的,而小型房企就更难了。不过,我们对M&A的要求会更严格,因为大家都知道现在好的目标不多。”
孙宏斌暂停了其规模扩张,其他巨头都在喊“直播”。这位43岁的世茂少爷仍在M&A市场独自冲刺。
标题:世茂少主的张扬大佬梦
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