百强房企2月销售额环比降逾四成 广州商办类物业限购松绑

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据机构数据显示，2月份房地产百强企业月销售额为3243.3亿元，同比下降43.8%，同比下降37.9%，创下近年来的最低月销售额纪录。

3月3日，广州市政府发布文件称，对购买商业办公项目的限制已经放松。自疫情爆发以来，已有60多个地区出台了相关的楼市调控政策，主要集中在缓解房地产企业的财务压力，以及通过公积金贷款延迟购房者的月供应量。

据机构数据显示，2月份房地产百强企业月销售额为3243.3亿元，同比下降43.8%，同比下降37.9%，创下近年来的最低月销售额纪录。

广州出台了一项新政策

根据《广州市关于坚决夺取新冠肺炎预防控制肺炎疫情胜利，努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施的通知》，商业服务项目不再局限于销售目标，二手商业服务项目不再局限于转让目标，取消新项目的最小分工单位。这意味着在广州购买商业办公项目的限制已经完全放松。

上述《通知》指出，优化商业服务项目的建设和销售管理，如果商业服务项目没有完成规划和建设程序，最小分割单位不再受到限制；商业服务项目不再局限于销售对象，那些登记了所有权的也不再局限于转让对象。同时，优化和完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业以商业银行的现金担保申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大对住房租赁市场的支持力度，加快住房租赁企业激励资金的配置。

根据广州市以前的规定，商业服务项目的销售对象应为法人实体；法人购买的商业服务物业不得用于居住，再次转让时应转让给法人。针对新老政策，广州市细化了相关规定，即2017年3月30日后出售的商业服务物业应出售给法人实体，而2017年3月30日前(含当日)出售的商业服务物业不再限于销售对象，购买商业服务物业的个人可在取得2年房产证后再次转让。

中原地产首席分析师张大伟表示，这一次出台的政策相当于在2018年政策的基础上完全解除禁令，2018年的政策可以出售给个人，而且没有最低面积要求。

《中国证券报》记者从多家售楼处了解到，在这项调控政策出台之前，广州的一些酒店式公寓项目可以出售给个人，既可以作为注册公司出售，也可以作为住宅出售。该政策出台后，个人购买商业产品的自由将得到改善，预计商业一手和二手房的流通将得到改善。

商业项目的租金已经下降

从目前情况看，商业项目受疫情影响较大，项目租金降低，购买商业产品的企业数量减少。如果你注册一家公司或者把它作为办公室，大多数企业会选择租房而不是买房。在这种情况下，放开对企业经营项目的个人购买有利于加强企业服务项目的贸易活动。

目前各地商业服务项目的销售控制措施大致可分为三类，一类是限制销售对象，只有法人才能购买；另一类是限制最小分割单位；第三类是限制银行贷款。2017年，包括北京、上海、广州和深圳在内的四个一线城市出台了商业办公项目限购政策。限制个人购买商业办公项目旨在保护行业的商业环境，削弱商业办公项目的住宅功能。

北京的限购政策是最严格的。2017年颁布的“326”政策规定，开发商新开工项目的最小分割单位不得少于500平方米；开发企业在建(含销售)的经营性项目，销售对象应为依法注册的企业、事业单位和社会团体，不得向个人销售；二手商品房再次上市销售时，在北京没有以个人购房名义购买住房和商品房的记录，且已连续五年在北京缴纳社会保障或个人所得税；商业银行暂停对个人购买商业项目的贷款等。根据中原地产的数据，自政策出台以来，北京的商业项目价格已基本减半，交易量极小。

张大伟表示，广州放松政策有利于活跃市场。相关企业可以加快项目销售，获得现金流。

房屋销售下降

自疫情爆发以来，全国已有60多个城市出台了相关的房地产调控政策，主要是通过公积金贷款缓解房地产企业的财务压力，推迟购房者的月供应量。

从房地产企业的销售情况来看，根据嘉里研究中心的数据，2月份前100名房地产企业的月销售额为3243.3亿元，比上个月下降43.8%，比上年下降37.9%，为近年来的最低月销售额纪录。从1月和2月的累计销售额来看，房地产百强企业的整体销售规模同比下降23.8%。

领先的房地产企业仍然保持良好的销售业绩。中国恒大(港股03333)受益于网上销售模式下的大折扣，2月份实现了470亿元的全面销售。万科和碧桂园(香港股票02007)在2月份分别卖出285.9亿元和300亿元。

许多中小房地产企业2月份的销售额同比和环比都出现了大幅下降。以当代地产(香港股票01107)为例，截至2020年2月29日，本集团的合同销售额约为人民币28.88亿元。其中，集团2月份的合同销售额为8.74亿元。2019年1-2月，集团合同销售额约为36.4亿元，其中2月份总销售额为15.1亿元。

2020年1-2月，R&F地产(港股02777)的股权合同总销售额约为86.8亿元。其中，2月份股权合同总销售额约为25亿元。2019年1-2月，R&F地产实现合同销售额约129.4亿元，其中2月份权益合同销售额合计60.5亿元。