超百家房企宣布破产 房地产行业分化或加剧

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最近，上市房地产公司亿达中国控股有限公司宣布，其5285.4万美元的中期票据已于4月19日到期，无法偿还。虽然亿达中国在4天后完成了账单支付，但仍构成违约。亿达在中国的违约引起了市场对房地产企业生存状况的关注。

根据人民法院的公告，截至3月底，中国已有100多家房地产企业宣告破产，其中大部分是二三线城市的中小开发商。受疫情影响，今年前三个月房地产投资和销售大幅下降。高度依赖资金的房地产企业能持续多久？在疫情的影响下，在债务偿还的高压力下，房地产开发商是否面临更大的信用风险？

一家中小型房地产开发商的一名高管向英国《金融时报》表示，现金流紧张、债务高、杠杆率高的开发商受到了疫情的严重影响。预计这类房地产企业将采取区域合并、裁员等成本控制措施。现金流充足的房企受影响相对较小，随着疫情得到控制，市场已开始恢复正常。加速销售和现金回流也有利于开发商改善现金流短缺。

根据穆迪发布的报告，在严峻的经营环境下，随着流动性紧张的小开发商削减业务或向大公司出售资产，预计总开发商的市场份额将继续增加。

“手里有多余的食物”是生存法则

一季度，全国商品房销售同比下降24.7%，销售面积同比下降26.3%；全国房地产开发投资同比下降7.7%；征地面积同比下降22.6%，新增住房建筑面积同比下降27.2%。新冠肺炎的肺炎疫情使得住宅企业在短时间内面临巨大冲击。

智信投资研究院院长、首席经济学家连平表示，基于国家土地储备的广泛性、雄厚的现金储备和融资能力以及强大的销售团队，大型房企具有较强的抗压能力。然而，一些小型住宅企业的现金流管理能力相对较弱，面临巨大的市场退出压力。

上述房地产企业高管认为，负债率越高的房地产企业面临的压力越大，这与房地产企业的规模无关，而是与经营理念有关。此前，高杠杆住宅企业普遍更注重销售的增长，而疫情的影响使他们更注重利润。因此，他们应该开始降低杠杆率，控制成本，增加销售回报，以便获得更多的现金流。

这一观点证实了大型房地产企业中杠杆率较高的恒大和融创已经宣布了一系列降低杠杆率和控制成本的措施，表明这些房地产企业已经意识到高杠杆率难以实现扩张，只有高质量的增长才是成功的关键。就连杠杆率较低的万科也在业绩发布会上高喊“现金为王，手里有余粮”是生存法则。

在房地产经营活动下滑、部分房企资金短缺的背景下，降价促销成为当前的应急措施之一。3月份，房地产销售和投资的增长率均有所回升，疫情对房地产行业的暂时影响正在逐渐消退。

然而，中国银行国际金融研究所研究员李(601988)认为，从全国范围来看，未来房地产市场持续调整的压力仍然比较大，受居民收入放缓和失业率上升的影响，房地产销售是否会逐渐企稳仍不确定。

相关数据显示，截至4月中旬和4月初，30个大城市的房地产交易面积较3月份进一步收窄。连平表示，宏观政策的反向调整力度加大，将有助于房地产行业复苏。预计后续的财政和土地政策将逐步释放积极信号，推动房地产投资反弹。

防范住宅企业资金流动中断的风险

最近，个别城市的楼市交易十分火爆，房价的上涨引起了广泛关注。据报道，有房地产抵押贷款非法流入房地产市场的情况。中国银行业监督管理委员会首席风险官兼发言人肖表示，应该坚决纠正房地产市场的非法放贷行为。

连平强调，在“禁止炒房”的政策基调下，该政策对抑制房价过快上涨有着明确的态度。在土地供给方面，目前国内土地供给处于下行周期的尾部，土地供给将有效增加。土地征用和房地产开发的年增长率可以向下控制，因此没有必要担心房价快速上涨的风险。

“房价的过度上涨实际上是对空.未来发展的透支总的来说，我们仍然希望房价保持稳定，使市场能够继续稳步发展。”上述房地产高管表示。

李表示，今后房地产调控不仅要防止部分城市房价过快上涨对其他城市形成传导效应，还要防止房地产销售和投资继续过度萎缩的风险。关键是要提高房地产调控政策的准确性，防止信贷资金“流失”和房地产企业资金流中断的风险。在帮助房企提取资金的措施方面，可以考虑允许房企延期或分期缴纳土地出让金，放宽预售条件，加快销售审批。

“目前，一方面，一些房地产企业的杠杆率超过80%。一旦销售放缓，资金就不能如期归还，一些企业就有破产的风险；另一方面，许多中资房地产公司大幅增加了海外债务偿还压力。”李说，给予这些企业必要而合理的支持，不仅是促进经济平稳增长的需要，也是防范债务风险激增的需要。关键是要加快受疫情影响较大的房地产行业的贷款展期，调整还款计划，减轻还款压力。

根据穆迪对中国70家最大的房地产开发商的评估，到2021年4月底，这些开发商将有920亿美元的国内外债券到期，大多数被评估的中国高收益房地产开发商将能够满足未来12个月到期债券的还款需求。

在920亿美元的债务中，约57%的到期债券是国内债券，总额为530亿美元。穆迪表示，大部分被评估的开发商将能够通过发行新债券来偿还这些债券，金融体系流动性的增加将使大部分被评估的开发商受益，并增强他们对未来到期债券的再融资能力。

关于390亿美元的海外债务，穆迪发布的一份报告称，在海外债券将于2020年底到期的35家开发商中，有25家开发商的海外现金和未使用的银行信贷额度可以完全偿还债务。如果境外资金不足偿还境外到期债务，开发商仍可通过向境外母公司分红、跨境双向人民币资金池和境内保险贷款等方式解决境外到期债券的偿还问题。