房贷降息10基点背后 张大伟：如果想买房就别犹豫了

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3月20日，人们预计会降低利率，空.降低了利率终于，在4月20日，降息的靴子终于落地了！

首先:降息酝酿已久！这实际上是今年第十次降息了！

今年之前，RRR已经下调三次(1月1日、3月13日和4月3日)，降息次数达到九次(低利率下调一次，低利率下调七天两次，低利率下调14天一次，最低贷款利率下调一年两次，特殊再融资利率下调一年一次，支农小额再融资利率和超额存款准备金利率下调一年一次)。

实际资本市场已经淹没金山:

根据2020年3月10日至2020年4月10日的债券数据，最低为铁总量的2.33%，其中48只债券发行量低于3%，451只债券发行量低于4%，15只单笔债券发行量超过50亿。

根据4月16日发布的数据，上海银行同业拆放利率(601229)当天几乎全线下跌，隔夜拆放利率下跌9.9个基点至0.702%，首次突破0.72%，创历史新低。

据央行初步统计，一季度企业信用债券发行3万亿元，同比增长35%，流通规模和净融资规模均处于历史同期高位。民营企业发行债券约2100亿元，同比增长50%；净融资规模约为930亿元，是近三年来的新高。

第二:这次的直接影响是什么？

当然，由于不对称的降息，5年期只减少了10个百分点，这证明我们不应该期待大规模的救助。但降息证明，金融政策的方向是稳定房地产市场，刺激实体经济。

2019年末，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，增速比上年末低5.2个百分点，连续17个月下降；全年增长5.71万亿元，占同期人民币贷款增长的34.0%，比上年下降5.9个百分点。

截至2019年底，房地产开发贷款余额为11.22万亿元，同比增长10.1%，增速比上年末低12.5个百分点。其中，经济适用住房开发贷款余额为4.61万亿元，同比增长6.7%，同比下降22.8个百分点。个人住房贷款余额为30.07万亿元，同比增长16.7%，同比下降1.1个百分点。

一个简单的计算显示，中国房地产贷款的总数约为44万亿，其中11万亿是开发贷款。2019年初，央行公布了2018年的详细数据:个人住房贷款余额为25.75万亿元，同比增长17.8%，约占38.7万亿元房地产贷款的66.5%，抵押贷款数据约为30万亿元！

与2020年第一季度的数据相比，总体而言，中国抵押贷款的累计存量已超过30万亿元。此次降息将直接影响30万亿股票贷款(改变股票贷款的lpr定价)。

抵押贷款总额为30万亿元，利率下调20个基点，如果将现有贷款全部转为浮动计算，30年贷款期的利息支出总额将减少9100亿元，当然是每年300亿元。

名义上，降息10个基点将为全国所有按揭购房者节省150亿元利息！

对每个人的影响都很容易计算！每降息5个基点，贷款30年约100万，每月供应量减少30元，因此30年内总利息减少约10，800元。

这次降息10个基点，相当于每月降息60元，共节省21637元。

第三:今天的降息只是开始，接下来还会有RRR降息！

4月17日，政治局会议还在3月27日的基础上提到“利用RRR降息、降息、再融资等手段...用资金支持实体经济，特别是中小企业”

2018年8月，政治局会议提出了“六个稳定”(即稳定就业、稳定金融、稳定外贸、稳定外资、稳定投资、稳定预期)，并一直延续到今天。在4月17日的政治局会议上，除了“六保”之外，第一次提到了“六保”，即保障居民就业、基本生活、市场主体、粮食和能源安全、产业链和供应链稳定、基层运行。

从以前的“稳定”到现在的“稳定”与“安全”并存，我们可以看到政策层面强调和突出了底线思维的概念。

第四，在稳定经济的要求下，房地产市场也必须稳定

全世界都在刺激经济，大规模放水，各国央行也在努力启动一个又一个宽松模式。

3月3日，美联储出人意料地宣布将降息50个基点至1.00%-1.25%，这是自2008年金融危机以来美联储首次在计划会议之外降息。

在不到两周的时间里，即3月15日，美联储突然宣布将再次降息至0%-0.25%，并表示将购买7000亿美元的国债和抵押贷款支持证券，以应对新冠肺炎肺炎疫情造成的经济影响。

3月27日，美国发布了总额约2万亿美元的财政刺激计划，这是美国历史上最大的财政刺激计划。

第五，在不投机的原则下，降息将有助于稳定房地产市场。

一方面，降息将导致资本成本降低，这将有助于这些群体进入市场。

另一方面，这种降低将降低银行的贷款成本，预计银行的信贷投放也将降低价格，增加信贷量。

从全球资本市场来看，随着美联储提供的无限流动性，全球市场的流动性危机将大大缓解，全球资本市场也可能迎来相对强劲的反弹。

第六:一日游vs人才窗口

青岛已成为第六个实行一日游政策的城市，限购限购政策仅持续了三天，之后又出台了收回政策。总之，在过去一个月左右的时间里，包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店和青岛在内的六个城市都有政策日游。

放松管制政策的内容因地而异，但有一种现象是，只要媒体关注，这项政策就会被取消。这意味着，尽管房地产市场是一个城市和一项政策，但各地为当地房地产市场发布的政策仍然过于武断，有些政策明显触及政策底线，这违反了住房而不是投机的大原则。

在疫情形势下，宏观经济发生变化，过去过于严格的房地产调控应该进行调整。特别是，在符合房屋不炒卖的原则下，有些政策应该是因需要而推出，并加以改善，这并不违反楼市调控的原则，也不会对市场带来太大的影响。然而，包括海宁等放松政策在内，这确实被怀疑鼓励房地产投机。

在不同的地方对疫情进行了持续的调查。从2月到4月20日，房地产市场频繁，100多个城市出台了不同程度的房地产调控政策。无论从力度还是方向来看，各地的房地产市场调控政策都有明显的特点。

第七:未来市场趋势预测

降息肯定会直接对楼市有利，在疫情基本稳定的上一季度，这可能会导致库存需求积压。总的来说，市场很有可能在5-6月份出现一定一轮的小阳春。虽然不会进入夏季，但市场活动肯定会大幅增加。

房地产市场靠天气为生。最近，大多数城市的市场才刚刚复苏，远非火热。从3月到今天，全国仅恢复到疫情前的70-80%左右，除了南部的几个城市稍微好一些。市场在等待政策。

总的来说，在疫情稳定之后，经济必须稳定，而房地产必须稳定，同时要留在住房中，不要投机。降息有利于保持房地产的预期稳定。当出口出现问题，短期内难以稳定消费时，房地产的稳定就很重要。

对于购房者来说，4月20日的降息只是开始。如果你最近想买房子，不要犹豫，花时间去看房子。