多地出招缓解房企资金压力
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受新冠肺炎肺炎疫情影响,许多住宅企业面临资金链紧张的困境。业内专家认为,延迟支付土地、放宽商品房预售条件、推迟交房等政策可以在一定程度上减轻房企的财务负担。疫情对房地产市场的影响也体现在调控政策上。机构消息人士预计,今年,在坚持“有房无房”定位的基础上,地方政策微调的可能性将会增加。
我们的见习记者徐贝贝
受新冠肺炎肺炎疫情的影响,全国许多省市开始对突发公共卫生事件进行一级反应,相继关闭销售办公室,极大地影响了房企的融资、建设和销售活动。考虑到大量债务即将到期,许多住宅企业面临资金链紧张的困境。最近,无锡、上海、南京等十多个城市相继出台了各种房地产扶持政策。
业内专家认为,延迟支付土地、放宽商品房预售条件、推迟交房等政策可以在一定程度上减轻房企的财务负担。疫情对房地产市场的影响也体现在调控政策上。机构消息人士预计,今年,在坚持“有房无房”定位的基础上,地方政策微调的可能性将会增加。
住宅企业正面临财务压力
很明显,销售额在下降。据嘉里数据,2020年1月,百强房地产企业销售额为5571.3亿元,同比下降12.7%,销售面积为4264万平方米,同比下降12.8%。销售额下降的原因是2020年的春节早于2019年;另一方面,为了预防和控制疫情,许多地方相继停止了售楼处的销售活动。Kerri预测,本月的销售额将同比下降30%至50%,3月份的销售情况可能会逐渐好转,但恢复的程度取决于疫情的发展。
然而,没有必要对今年的销售形势过于悲观。市场普遍认为,购房需求只是推迟了,而且会在爆发后恢复。随着未来疫情的逐步控制,销售将呈现出回暖趋势。
同样值得关注的是房企资金方面面临的压力。自去年下半年以来,贷款、海外债券和信托等融资渠道明显收紧。春节期间,本应成为焦点的返乡购房潮,以及3月份的“小阳春”几乎下跌了/0/,导致销售款项延期支付。与此同时,房企面临着依然严峻的融资环境、刚性成本支出和大量到期债务的偿还,压力骤然加大。
根据中国指数研究院的数据,2020年上半年,房地产企业的偿债压力相对较大。据wind统计,今年上半年,房企信用债券到期金额为982亿元,海外债券到期金额约为1226.05亿元。
由于资金短缺和旧债到期,许多住房企业已于2020年开始融资。据嘉里数据显示,今年1月,95家典型房地产企业的融资总额为1810.1亿元,同比增长42.4%,主要来自海外债券融资。然而,春节后,住房企业的融资下降。1月25日至2月10日,上述房企仅完成4笔债务融资交易,与2019年春节同期相比大幅下降。
中原地产首席分析师张大伟表示,按照惯例,对于大多数房地产企业来说,1月至2月是现金流紧张的时期。在债务井喷和销售现金流急剧下降的情况下,有必要关注房地产企业的偿付能力。
许多地方出台了相关扶持政策
中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞向英国《金融时报》表示,由于疫情,房地产市场的年降温速度可能会加快,房地产市场的月度和季度波动会加大,但这仍是房地产市场的一个高概率事件。
考虑到可能出现的波动,自今年2月以来,河北、天津、重庆、浙江、上海、Xi等10多个省市纷纷出台住房相关支持政策,旨在缓解房企资金周转压力。此外,全国30多个城市都出台了公积金政策。例如,无锡市政府出台了17项措施,其中提到要引导无锡银行业机构保持住房企业信贷的合理适度增长,不要盲目放贷、切断或抑制贷款,以缓解企业的流动性困难。Xi市资源规划局出台了10项措施,其中土地出让价格可以分期支付,出让价格的支付期限可以变更,大大减轻了房企的负担。
张大伟表示,目前房地产企业面临的最大问题是资金压力,尤其是到期债务问题。如果销售不能迅速恢复,房地产企业到3月份将面临普遍的财务压力,尤其是到期债务问题。土地延期支付、放宽商品房预售条件、延期交房等政策在一定程度上减轻了房企的财务负担。
此外,这一流行病是对城市治理的考验,它还将增加空.房地产市场的分化倪鹏飞表示,疫情过后,一些对疫情反应较好的城市,城市治理和医疗资源将迅速恢复。国家相关区域和城市政策的调整将影响全国房地产市场格局。
后期微调策略可能会增加
考虑到疫情的影响,许多专业人士认为,今年房地产调控政策可能会微调。事实上,去年广州、大连、沈阳等城市逐步降低了人才定居门槛,而佛山、成都、上海、南京等地方则放宽了购房限制,房地产政策也有局部微调的趋势。
需要明确的是,“无房炒房”仍然是根本方向。财政部部长刘坤最近在《积极财政政策要大力提高质量和效率》一文中提到,要坚持“住而不炒”的方向,实行房地产长效管理机制。中央政府继续实施支持住房租赁市场试点发展和旧城区改造,促进基本住房保障制度完善。
郭盛证券首席宏观分析师熊远认为,预计后续地区仍将坚持“住而不炒”的总体原则,稳定房价、地价和预期,“但很多地方的房地产政策很可能会微调”。
易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受英国《金融时报》采访时表示,城市政策是近年来调控房地产市场的主要方式。疫情爆发后,一些地区可能会根据当地房地产市场情况,在城市特有的政策背景下,采取不同程度的灵活政策。
倪鹏飞表示,考虑到刺激房地产市场可能带来的负面影响,没有必要也没有条件通过实施房地产刺激政策来对冲经济下行压力。在坚持“不准炒房”的基础上,“根据时间和地点”调整政策,以对冲疫情对房地产市场的影响,并适度微调房地产管理、土地、金融和税收政策。
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