竞价40轮 北京土地市场鼠年首拍未冷

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经过一段时间的拖延，2月11日下午，北京土地市场迎来了鼠年的首次拍卖。在石景山的黄羲村、通州的马桥和大兴的蔡羽镇有三块无限制的地块。最终，京能以3.6亿元拿下大兴蔡羽镇，首个以29.75亿元拿下石景山黄羲村。经过40轮的激烈竞争，备受瞩目的通州马桥土地被华润置地+出让。

募集资金80.05亿元

早在2月10日，北京市监管和自律委员会就提出了要求，要求每个招标单位进入拍卖大厅的人数不得超过2人，并要求在整个招标过程中佩戴口罩。

全新的土地拍卖经验和当前的市场形势也让在场的企业更加谨慎。北京商报记者今天了解到，只有第一家企业参与了石景山黄羲村地块的拍卖，并最终以底价售出。根据土地出让文件，该地块位于地铁6号线西黄村地铁站北侧，建设用地面积约38400平方米，规划建筑面积约117800平方米，起拍价29.75亿元，容积率3.07。该地块为f2混合居住用地。

由于是二级公共建筑的混合居住用地，石景山黄羲村的地块竞争并不激烈，该地块的首标也与其在该地区的深度开发有关。据了解，2019年初，首创+新城财团以49.53亿元的底价拿下了目前西岳大学项目石景山的第一块地。该项目也位于石景山黄羲村，距离地铁6号线黄羲村站约300米。这一领域的第一个项目将是另一个项目，它可能是商业和住房的补充。

除了石景山的黄羲村外，大兴蔡羽镇由于转让面积小，没有带来太激烈的竞争。经过八轮竞争，京能以3.6亿元的价格赢得了这块土地，溢价为25%。

在这三个无限地块中，通州的马驹桥地块是此次土地拍卖的“亮点”。经过40轮激烈竞争，首开+徐汇、华润+CCCC、平安、金茂、世茂等众多品牌房地产企业纷纷被吸引参与，最终被华润+CCCC以46.7亿元的价格以22.9%的溢价售出。这也是自2017年全面推广“限价竞争地价”模式以来，通州出售的第一套纯商品房。即使该地块位于通州“双限购”区，也没有影响房地产企业的征地热情。

前缀“国”成为主要力量

三块无限制的土地筹集了80.05亿元，这也让业界看到了未来的希望。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，春节复工后的第一次土地拍卖活动具有强烈的信号意义，这不仅反映了土地交易市场的积极取向，也为今年相关房企的投资提供了各种参考。

严跃进表示，在过去，由于北京一些地块的价格限制，很难平衡房企的成本，最终土地交易被拍卖。目前，北京市已经取消了对土地交易的管制，这客观上表明市场化的交易模式仍在继续出现，这是值得肯定的。从实际过程来看，房地产企业反而欢迎无限的土地，因为交易者可以更好地掌握它。

“受疫情影响，征地主体具有‘国家’背景，这与其财力较大有关。”严跃进说，从实际情况来看，国有企业有很强的征地力度，或者说优势明显。目前，很多房地产企业的销售情况受到影响，如果以后要拍卖土地，与中央企业合作是可行的。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师陈晓表示，2019年土地市场处于低温状态，2020年初受到疫情影响，许多土地拍卖被推迟。作为北京疫情后的第一次土地拍卖，此次土地拍卖将不可避免地要求国有企业带头。此外，受疫情影响，房企建设受阻，售楼处基本关闭，销售回报不足，房企资金链承压。在这种背景下，国有企业的资本优势得以体现。

受市场上疫情的影响，房企对征地的观望情绪更加强烈。中原地产首席分析师张大伟表示，在疫情仍处于较高水平的情况下，敢于拿地的企业资金链确实不紧张，他们对疫情的快速解决也有信心。事实上，最近敢于拿地的人都是“赌博”。如果疫情能够迅速缓解，他们肯定会逢低买入，以底价获得优质土地，并在弯道超车。然而，如果疫情持续下去，很可能会陷入泥潭。

市场“打开了大门”

北京鼠年首次土地拍卖也被视为土地市场开放的信号。

此前，受疫情影响，许多地区的土地市场处于“冻结”状态。其中，北京、天津、上海、杭州、重庆等城市都推迟了土地出让。

北京市调整了海淀区和昌平区三个国有建设用地使用权的上市时间，招标申请截止日期从2月3日调整为2月13日；普陀区的两块地和奉贤区的一块地原定于2月3日出售，也推迟到2月12日；武汉计划在2月5日当场出售两块土地，上市和出售的截止日期调整为2月19日；原定于2月11日在深圳出售的三套住宅和一套商业住宅将推迟到2月20日。

“对于最近的许多城市来说，现在的土地代表着未来的供应。对于企业来说，这是一个非私营企业大量占用优质土地的好时机。土地市场出现分化，整体地价肯定会大幅下调。”张大伟强调，在整个土地市场上，大多数企业不敢在短期内进行干预，这给了一些财力雄厚的企业逢低吸纳的机会。《今日北京商报》记者董亮王义浩