一季度楼市成交“量减” 房企资金压力或贯穿全年

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3月11日，深圳市住房和城乡建设局发布了《支持房地产企业加快复工生产应对新冠肺炎肺炎的若干措施》，从5个方面提出了支持房地产企业加快复工生产的9项措施。

其中，明确解决房地产企业的资金约束和经营压力，统一全市房地产开发企业所得税的毛利率；加快商品房网络签约进度；推迟项目交付时间和开发资质处理时间；对于申请预售的商品房项目，不再要求提交项目资金余额证明，一级资质企业可以在保证工程质量、工程进度、建设资金等项目相关费用按时足额支付的前提下，向监管银行申请解冻不超过预售资金总额20%的资金。

上海亿居研究院智库研究中心主任严跃进对《证券日报》记者表示，从深圳的具体政策内容来看，深圳非常重视房企管理等方面，主要涉及房企资金监管、项目进度监管、税费政策监管和征地政策监管。

事实上，作为资本密集型行业，受新冠肺炎肺炎疫情影响，无论是以往在建房屋项目的停工、售楼处的临时关闭，还是房屋企业销售额的大幅下降，房地产市场的“冷”气氛都进一步延长，对房屋企业在资本链中的考验再次加剧。虽然最近疫情的负面影响正在逐渐缓解，但房地产行业似乎需要一段时间才能恢复。

根据Cree房地产研究中心提供的数据，受疫情影响，2月份房地产百强企业销售额达到3243.3亿元，同比下降43.8%，同比下降37.9%。如果我们看看前两个月的累计销售额，前100名房地产企业的整体业绩规模同比下降23.8%。其中，超过80%的前100家房地产企业在2月份和头两个月的累计销售业绩出现了同比两倍的下滑。

“对于房企来说，房地产市场销售的缺乏所造成的疫情无疑会增加房企的现金流压力。从这个角度看，疫情对中小房企的影响将更加明显，这也将使M&A房企之间的案件可能同时增加，行业集中度将进一步加快。”58房屋研究所所长张博在接受《证券日报》采访时表示，从整个市场来看，今年第一季度甚至上半年，房地产市场的交易量将有下降的趋势。

记者注意到，为了进一步缓解房企迟迟不复工的压力，当地政府最近启动了房地产市场“一城一策”的密集接力模式。

和硕首席分析师郭毅向《证券日报》表示，从目前各地出台的楼市调控政策来看，无论是针对提前解除商品房预售资金、商品房预售周期，还是相对滞后支付开发企业的土地出让价格，此类房地产调控政策的内容主要是从房企的资金方面入手，放松了房企的资金链，但消费方面并没有明显放松。由此可以看出，在微调楼市调控政策的宽松体现中，各地仍以“无房无炒”为基本原则。

张博认为，这些政策的实质是帮助住房企业顺利渡过疫情，而不是刺激房地产的快速发展。因此，虽然减免政策本身会给住房企业的短期融资带来一些好处，但并不意味着住房企业的融资在2020年将明显放松，也就是说，今年住房企业仍将面临短期偿债压力加大的现实问题。因此，快速恢复生产，加快项目建设，确保良好的库存去库存是住宅企业解决现金流困境的关键点。