房东租客都不满 蛋壳公寓直面资金链考验

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蛋壳公寓深陷于舆论和金融危机的漩涡之中。目前的措施没有达到预期的“三赢”，反而使房东和房客更加不满，导致情况更加复杂。

目前，蛋壳公寓提供三种房东支持计划，即合同到期返还一个月租金、分期返还一个月租金和支持半个月免租期。蛋壳说，恳求房东给许多深受疫情影响的房客一个关爱，共同度过难关。然而，很多接受《证券时报》采访的业主表示，上述三个方案都是不可接受的，如果2月份的蛋壳租金在逾期15个工作日内仍未收到，将采取行动强制收回房屋。

许多房东还报告说，他们已经收到了法律意见书，蛋壳公寓以不可抗力为由取消了双方签订的《物业委托管理服务合同》，并不承担任何违约责任。收到这封信的房东不能接受，认为蛋壳公寓应该承担单方违约的赔偿责任。

蛋壳和房东的关系越来越差，这让房客们感到不知所措。深圳的一位蛋壳房客告诉《证券时报》记者，房东已经告知该房屋即将被强行收回，蛋壳公寓给出的换租或退租方案不合理，目前的情况难以搬迁，不可接受。房客使用每月按时偿还的房租贷款。蛋壳公寓已收到年租金，但未能如期支付给房东。武汉的一个房客也面临着租房的问题。他去年年底申请了出租，但被推迟了。他仍然不得不每月偿还租金贷款，但实际上并没有租出去，已经超过两个月了。

房东强势反弹

蛋壳在流行期间有机会建立一个良好的社会形象，它做到了。1月25日，蛋壳公寓宣布将在重点医院附近为武汉医务人员提供免费租赁的专用住房。2月3日晚，蛋壳公寓还宣布将在疫情期间向租户提供补贴，这在业内尚属首次。然而，几天后，蛋壳公寓被曝光，单方面通知房东从1月到3月减少租金，理由是它受到了疫情的影响，并为租户提供补贴。随后，大量住户反映，他们没有享受到蛋壳公寓的补贴，甚至借机提价，强行取消合同，要求搬迁。因此，蛋壳公寓被指责为“两头吃”，有必要截留大量资金以赚取聪明钱和国家灾难钱。

2月17日，蛋壳公寓在发送长短信中发布了“向房东坦白”。在文章中，蛋壳向房东道歉，说一些员工和房东之间的沟通出现了一些问题，因为我们的工作没有组织好，没有做好，把所谓的谈判变成了一种“通知”。蛋壳表明，长期租赁业已经遭受了非常严重的影响，在这一流行病，和住房空占用率越来越严重，这是一个巨大的挑战，维护行业生态和稳定的平台。蛋壳继续向房东寻求免租金的爱情支持，用来补贴房客。蛋壳意味着它永远不会利用这种流行病发大财，如果它得到任何额外的收入，它将被归还给房东。蛋壳说，它目前确实遇到了很大的困难。面对数十万受疫症影响的住户，如果我们在向他们提供资助的同时，仍然正常支付业主租金，可能难以长期维持。如果我们失败了，房东和房客的长远利益将来会受到损害。

这封公开信显然没有达到蛋壳的预期效果，甚至产生了相反的效果。蛋壳公寓立即给了房东三个支持计划，即合同到期时返还一个月的租金，分期返还一个月的租金，支持半个月的免租期。蛋壳说，这是基于在早期与大多数房东的深入沟通，并整理出最容易理解和接受的三个支持方案。然而，许多接受《证券时报》记者采访的房东表示，上述三个方案都是不可接受的。蛋壳公寓没有给出任何其他租金不可避免的方案，只是保留了一个进一步沟通的入口，房东可以给客户服务反馈。

姜琳(化名)将她在深圳福田区80平米的房子委托给蛋壳公寓，月租金9100元。二月初，江琳接到了一个电话。蛋壳公寓希望他能免租一个月，但被拒绝了。后来，在2月的付款日，江铃没有收到蛋壳公寓的租金。姜林也在应用中看到了蛋壳公寓给出的三个方案，但都是不可接受的。江林现在也在租房子。如果蛋壳公寓不能如期支付租金，将增加江铃的租金压力，影响他每月的按揭付款。据江琳了解，他委托给蛋壳的房子是正常出租的，没有空的房子。

部分业主收到了蛋壳公司的法律意见书，其中表示，鉴于今年1月以来新冠肺炎肺炎在中国的爆发，许多城市都采取了严格的防控措施，这是不可预测和不可避免的，是法律上的不可抗力因素，导致原协议无法履行。因此，蛋壳通知原《物业委托管理服务合同》解除，双方不承担因原协议解除而产生的违约责任，该协议自该函送达业主之日起生效。

许多房东表示，疫情并没有影响房屋租赁，这意味着蛋壳公寓不得不单方面违约。蛋壳公寓采取的措施引起了房东的强烈反弹，并成立了许多维权微信群和qq群。政府部门也收到了大量关于蛋壳公寓的投诉。据《证券时报》记者报道，至少在深圳和北京，房东们已经聚集起来捍卫他们的权利。政府部门也采取了行动。深圳、北京等地的住房和建设部门对蛋壳公寓进行了采访，要求他们积极与房东沟通，按照法律规定和合同协议妥善处理问题。

承租人权益受损

康康(化名)是深圳市番禺区的一名房客，遇到了一个难题。房东在门上贴了一个通知，说他有权在2月26日以后停止租房，并要求房客尽快联系蛋壳，以确认和保护他的合法权益。

康康的房东在通知中称，蛋壳公寓于2月5日拒绝支付当期租金，根据其与蛋壳公寓签订的租赁合同，如果蛋壳公寓未能在当期付款日后15个工作日内支付租金，康康可以单方面终止租赁合同。康康和房东取得了联系。房东的态度非常坚决，他不会免费提供住宿。他会在不久的将来更换锁，让康康和蛋壳商量。

康康2019年12月下旬住在这里。这是一个单间，每月租金2000元。康康使用租金贷款，伟忠银行每月按时从银行卡上扣钱。春节期间，仍在家乡的康康接到了房东的电话。蛋壳已经两个月没付房租了。据报道，房东一度断水断电，康康也用蛋壳沟通。蛋壳管家提出了租金变更或租金退还的方案，但康康不能接受租金变更。康康说，要再签一年的合同才能改变租金，他没有义务配合蛋壳，而且在疫情期间搬家也不方便。至于退租，康康认为他正常付房租是因为他因为蛋壳公寓没有房间住，责任在蛋壳。如果他想收回租金，他还需要蛋壳来终止合同，并根据合同进行补偿。

康康非常担心。如果房东真的强行收回房子，他不知道该怎么办。"如果她换了锁，把我们的东西扔了怎么办？"康康说。

王天(化名)是武汉的一名房客，他想退还房租，但他已经付了两个月的房租，这让他非常生气。

在正常情况下，如果你想出租，蛋壳公寓要求租户提前一个月申请。王天于2019年12月31日和2020年1月30日申请退房。根据蛋壳公寓的应用程序界面，一个服务管家已经被指派，并将到房子来处理它。然而，蛋壳的管家从来没有来收集房子。春节前，王天离开武汉回到家乡过春节，他的房子一直被占用到现在。

王天在租房时使用租金贷款，他说这是唯一的支付方式。每月月底，伟忠银行将扣除1350元作为下个月的租金。1月底，王天没有完成退房，已经在2月份扣除了租金。二月份已经到了扣款日期，伟忠银行已经在三月份扣款了。王天告诉《证券时报》记者，租金应该在1月30日支付，但现在已经在3月29日支付了。王天找到蛋壳管家进行沟通，但后者表示租金贷款可以直接中断，并表示不会有任何影响。王天认为这在逻辑上没有意义。在会上打破信用记录后，买房买车的贷款将受到影响。

王天野去蛋壳客户服务部，希望追回多付的两笔租金，但没有得到明确的答复。

资本链面临压力

康康和王天使用的租金贷款可以使蛋壳公寓在签订合同时获得整个租赁期的租金，从而获得更多的房屋，发展更多的租户，实现快速扩张。然而，这种模式存在着潜在的风险，需要不断降低。此前，由于资金问题，不少父母租住的公寓企业纷纷出走并倒闭，大多涉及租金贷款，行业也经历了一轮洗牌。2019年底，住房和城乡建设部等6个部门发布了《关于整顿和规范房屋租赁市场秩序的意见》:在房屋租赁企业的租金收入中，房屋租赁贷款的额度不应超过30%，超过比例的部分应在2022年底前逐步调整。

根据蛋壳公寓的招股书，选择租房贷款的租户比例在2017年达到91.3%，2018年降至75.8%，2019年前三个季度进一步降至67.9%。据蛋壳公寓(蛋壳公寓)称，租金贷款支持的企业比例下降的主要原因是与更有声望的金融机构的合作增加，这些机构的利率更低，贷款审批更严格。蛋壳公寓租金的年利率为6% ~ 10%。

蛋壳公寓是中国最大的长期租赁公寓上市公司。1月17日，蛋壳公寓在美国上市，这是2020年第一只在纽约证券交易所上市的中国股票。蛋壳的实际发行价格为13.5美元，低于报价范围，蛋壳的总数量也低于计划，实际筹资1.296亿美元。上市的第一天，蛋壳公寓就出现了问题。最近，蛋壳公寓一直在下跌，最近的收盘价为11.15美元。

2019年前三季度，蛋壳公寓实现收入50亿元，同比增长近2倍；营业费用达到73亿元，2018年同期亏损25亿元，亏损13.7亿元。这是快速扩张的结果。与2017年相比，2018年和2019年前三个季度蛋壳公寓的收入和亏损大幅增加。2017年，蛋壳公寓的收入为6.57亿元，亏损为2.72亿元。

截至2019年9月底，蛋壳公寓总资产为76.74亿元，总负债为76.61亿元，计算负债率为99.83%。这些负债中的大部分应该是租金贷款，真正的计息负债并不多。另一个不好的信号是蛋壳公寓2019年前三季度的净现金流为负，为-1.68亿元，财务压力突出。

蛋壳公寓成立于2015年，已进入北京、上海、深圳和武汉等13个城市，拥有43万间营业用房。数据显示，蛋壳在首次公开发行前经历了7轮融资，融资总额超过7亿美元。股东包括老虎环球基金、中国文化产业投资基金、高蓉资本、蚂蚁金服等知名投资机构。蛋壳公寓上市后，老虎环球基金持股20%，蚂蚁金服持股7.8%，联合创始人兼首席执行官高静直接持股14.2%，天使投资人兼董事长德里克持股6.3%。