房企融资生死关，境外发债期限大幅缩水

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在疫情的影响下，房地产企业忙于网上收获，同时他们经常通过融资窗口向海外发行债券。2月20日，华南城市、当代地产、郑融地产、中国吕晶四家房地产企业共同宣布了海外债券发行计划。

除吕晶中外，其他三家房地产企业均披露了债务金额。华南城市将发行2022年到期的2.25亿美元优先票据，年利率为10.88%；当代地产以11.8%的年利率发行了2022年到期的2亿美元绿色优先票据；郑融房地产发行了2021年到期的2亿美元优先票据，年利率为5.6%。这三张美元纸币用于偿还现有债务。

在过去的2019年，中国的住宅企业经历了历史上最严峻的一年。除了销售方面的各种限制外，融资渠道也全面收紧。对于境内外债务，中央政府严格限制发行规模和目的，再融资基本上只能用于偿还债务。

然而，随着2020年的到来，融资的整体收紧开始松动。早在今年1月，房地产企业就掀起了海外发行债券的热潮。据时代财经统计，1月份共有24家房地产企业发行了32只美元债券，规模为144.77亿美元，其中恒大发行了4只债券，总额为60亿美元。

2月份，房地产企业发行海外债券的热情仍然很高。20世纪前，中国奥林匹克公园、阳光城、凯撒、禹州地产、和盛创展等多家房地产企业发行了不同金额的美元钞票，其中8家是1月份才发行的。

数据来源:企业公告，时代财经整理

然而，相比之下，即使排除恒大4张高面值美元债券的影响，2月份海外债券整体发行规模也明显小于1月份。据时代财经统计，截至2月20日，房企在2月份发行了14只美元债券，总金额达36.73亿美元。

突发的新冠肺炎疫情是罪魁祸首。阳光城执行副总裁吴建斌向时代财经指出，2月份海外债务数量下降有三个原因。“第一，由于疫情，香港投资银行和国内企业尚未正常运转；第二，疫情没有得到完全控制，国际投资者对中国经济有些担忧；第三，原来的春节假期也影响了正常的办公工作。”

除了数量减少外，房地产企业2月份的海外债务还有一个突出的特点，即期限大幅缩水。

根据时代财经1月份的外债统计，发现长期是一个非常明显的特征。上半年发行的17张美元票据平均期限高达6.09年，其中龙湖4亿美元票据长达12年，创下民营企业海外债务“期限最长”的新纪录。中后期15笔交易的周期有所缩短，但平均周期保持在2.6年的正常水平。在2月份发行的14种美元债券中，多达7种的期限在一年之内。

此外，值得注意的是，房地产企业发行一年期美元债券的情况并不普遍，1月份房地产企业发行的32只美元债券中只有一只是一年期的。自2019年以来，就连经常发债的凯撒也只在今年1月16日发行了一年期美元，这是此前最短的两年，中国澳远、中良控股和建业地产也是如此。去年只有郑融房地产和当代房地产发行了一年期美元钞票。

因为长期债务比短期债务需要更长的时间，期限越长越好。绿城中国前首席财务官郑风曾向时代财经指出，房地产项目的开发周期一般需要三年以上，过早到期的债务意义不大。期限越长，公司的融资压力越小，风险越小。

在吴建斌看来，房地产企业在2月份频繁出现的空头债务可能更为无奈。“已发行一年以上的美元债券需经国家发展和改革委员会批准，一年内控制不需要批准。一些公司可能缺乏资金，或者债券将到期，如果有必要，它们将发行债券，至少不会导致债务违约。”

据恒大研究院报告，2020年房企偿债压力依然巨大，整体偿债规模达到5.9万亿元，相当于2019年的6.1万亿元。目前，疫情已经严重影响了第一季度房企的资金撤出。尽管许多地方政府通过推迟偿还贷款和支付土地出让金来缓解住房企业的财务压力，但海外债务的偿还期限并未调整。

虽然疫情影响了房地产企业海外发债的数量和期限，但吴建斌认为，现阶段仍是海外发债的窗口期，因为内债尚未发行，美元发债顺利。

吴建斌认为，国际投资者不会因为疫情而动摇他们对中国房地产企业的信心。“应该说，海外对中国的房地产市场疫情后更为乐观，因为国家的房地产市场政策有机会放松。”

事实上，房地产企业在2月份发行的美元票据在国际资本市场上确实很受欢迎，而且很多都被超额认购。根据公开信息，和盛创展的5亿美元债券超额认购了2.4倍；阳光城3亿美元的账单被超额认购超过13倍；当代购房者的2亿美元绿色债务被超额认购了14倍...

此外，海外融资成本进一步降低。例如，郑融房地产公司2019年1月发行的2020年到期的1.5亿美元票据的年利率为10.5%。今年2月20日发行的一年期美元债券年利率仅为5.6%；当代地产去年2月发行的2021年到期的3亿美元票据年利率为12.85%，今年2月20日发行的两年期美元票据年利率降至11.8%。

同一家公司在不同月份发行不同的年利率。今年1月14日华南城市发行的2022年到期的2亿美元优先票据年利率为11.5%，而2月20日发行的2022年到期的2.25亿美元优先票据年利率已降至10.88%。

供给不足和可观的收入是房地产企业海外债务盛行的重要原因。前50家房地产企业的一位财务人员早前向时代财经指出，国际金融市场上有很多资金，但很多国家的国债都是负利率的，这对房地产企业发行债券是有好处的。虽然房地产企业海外债务年利率有所降低，但中国房地产企业债券显然是负利率国债的较好选择。另一方面，在监管之下，中央政府控制了房地产企业发行海外债券的数量，这导致了中国房地产海外债券的短缺。

吴建斌判断，融资环境预计将在2020年放松。未来，随着NDRC住房企业海外审批的正常化，海外美元债券发行也将正常化，供求将保持一定的平衡。