310.5亿元！上海新地王刷新内地土地总价纪录

本篇文章2180字，读完约5分钟

2月20日下午，上海近年来最昂贵的土地转让成功落幕。香港怡和集团旗下的香港土地财团以310.5亿元人民币成功拿下徐汇河畔西岸金融港地块，创下内地土地总价格新纪录。

联合体由上海宜兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司和重庆李加华房地产咨询有限公司组成..据《开心报》报道，重庆友盛达房地产咨询有限公司和重庆李加华房地产咨询有限公司均为香港地产的100%控股公司。

香港中央房东

本次转让采用挂牌方式，受理时间为2月5日至2月11日16: 00，挂牌正式开始时间为2月11日，结束时间为2月20日15: 30。

根据转让信息，新地王被列为无底价转让。此前，起拍价为310.2亿元，涨价200万元。经过一轮涨价后，香港土地财团获得了上述地块。

该地块参与拍卖的金额必须高达65亿元人民币。在转让过程中，投标人还需签署承诺书，对违反产权持有和项目公司禁止转让规定的具体处罚，即10%的土地出让金罚款，3年内不能参与上海土地市场交易。

香港土地的起源是什么？

根据公开资料，香港土地的历史可以追溯到1889年。它是亚洲最古老的房地产集团之一，在百慕大注册成立，是怡和集团的成员。怡和集团成立于1832年，总部位于香港怡和大厦，业务覆盖全球30多个国家和地区。

1841年，怡和集团在铜锣湾附近购买了大量土地作为仓库。怡和集团负责铜锣湾每天中午鸣响礼炮。怡和集团也是香港中央商务区的大业主。到目前为止，中环很多有价值的物业都是由其香港土地拥有。例如，中环的地标广场。怡和集团最初从事外国公司业务，并与上海有着长期的联系。1844年，上海首次拍卖土地，由怡和收购。怡和在香港的业务还涉及酒店、零售等方面，可以与李嘉诚的长江水系相媲美。熟悉的7-11、万宁和马克西姆都是他家的产业。

2019年7月，怡和集团在《财富》全球500强中排名第280位。

图片来源:财富中文网

新旧国王的交接

2013年，新鸿基以217.7亿元赢得徐家汇(002561)地块，2014年，中国民生投资集团以248.5亿元赢得董家渡地块，上海王迪的价格纪录不断刷新。新地王和新鸿基徐家汇地块的开发面积几乎相等，但总价格已远远超过老地王。同时，“徐汇滨江西岸金融港”也打破了2016年深圳新会展中心(一期)配套商业用地总价的纪录。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部负责人叶在接受《国家商报》采访时表示:“董家渡老底王地块总建筑面积只有113.9万平方米，总投资超过600亿元；相比之下，新地王地块的面积为180万平方米，总投资可能超过700亿元。根据上海多个巨无霸综合地块的建设情况，徐汇滨江地块的建设周期为7 ~ 10年左右。”

据记者了解，该地块的转让条件极其严格，按照转让期限，香港置地集团必须持有该地块100%的商业、60%的办公、100%的文化体育及所有出租屋，这意味着只有少数房产可供出售。

“投资大、回报期长的土地不仅是对受让方资金链的一大考验，也是长期持有的前提条件，也对企业经营管理经营性物业提出了更高的要求。”叶对说道。

徐汇滨江西岸金融港作为上海建设“全球城市优秀滨水区”的重要组成部分，在土地出让之初就被确定为金融业功能和企业量身定做。提前规划和布局对地区和企业意味着什么？

“这种布局通常是政府在特定区域内发展的一种规划，并提前在企业内落户，便于有效指导未来的产业和企业布局。”叶指出。

根据它的介绍，这样的例子并不少见。上海其他新兴的中央商务区的开发也有很多类似的案例，中信泰富船厂项目就是一个典型的例子。2008年，中国造船(600150，诊断单元)工业集团和香港中信泰富集团共同开发建设陆家嘴(600663，诊断单元)滨江金融城。该项目于2017年完工，命名为“1862造船厂”。投产后，不仅成为陆家嘴地区的重要名片，还吸引了众多知名企业入驻。对中信泰富本身而言，这也帮助其在城市更新领域站稳了脚跟，并为企业的后续发展提供了反馈。

大规模整体转让稳定的土地价格和稳定的住房价格

实际上，徐汇滨江西岸的金融港地块包括徐汇区黄浦江南延ws3单元的xh130c、xh130d、xh130e等28块地块，均为整体出售。2019年12月，市场开始回暖。记者从国家商报(微博:nbdnews)获悉，小区周围聚集了许多高端住宅、世博博物馆、龙美术馆等文化场所。

上海中原房地产市场分析师卢文喜认为，节后市场将有一个复苏过程。现在有这样一个重量级的情节，这将有助于市场迅速恢复正常。这块地位置很好。如果它被分割出售，可能会有一个高溢价交易。一旦征地情绪高涨，地价不断出现，土地市场的热度就会传导到住房市场，不利于控制房价。

根据莱坊的数据，徐汇滨江写字楼目前的资本价值为每平方米55000至60000元，而近年来出售的商业用地的交易价格约为每平方米30000元。

莱坊上海/北京研究咨询部负责人杨表示:“310.5亿元的成交价格与区位价值相对匹配，符合受让方的预期，也反映了受让方企业对徐汇滨江地区部分写字楼未来的价值预期。”

“获得土地的企业具有丰富的商业项目开发经验，能够充分挖掘滨江地区的商业资源。此外，地块的位置和未来发展对滨江地区商业市场的成熟有很大影响。如此大量的土地被引入企业联合开发，可以大大缓解企业的资金压力，有利于分散风险。”杨对说道。